• Woningbouw Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW). Het proces is bouwenvelop (gemeente) en bouwprogramma en Technisch Ontwerp (OCW). Daarna volgt taxatie, koopovereenkomst, voorbereiding, verkoop en bouw. Americana is in aanbouw en wordt eind 2020 opgeleverd. Het volgende bouwplan van 45 woningen zit in de fase om getaxeerd te worden; verkoop start eind 2019 en bouw medio 2020. Het daaropvolgende bouwplan is in deelgebied A; de bouwenvelop is vastgesteld. Voor deelgebied G is ook een bouwenvelop opgesteld, waarbij we op advies van het Q team en in overleg met de hulpdiensten tot de conclusie zijn gekomen dat het beste is hier individuele kavels te gaan ontwikkelen. Uitgangspunt daarbij is dat de landtong een groene uitstraling blijft houden (relatie naar het Wantij). Het gaat dan ook om grote kavels en niet veel woningen. Qua bereikbaarheid voor auto's en veiligheidsdiensten is dit ook de beste oplossing omdat er weinig ruimte is voor veel verkeer voorlangs de Biesboschhal. Met OCW zijn we nog in gesprek wat dit betekent voor hun productie in Stadswerven noord in relatie tot de afspraken in het raamkoopcontract. Zodra er overeenstemming is hierover en nadere afspraken zijn gemaakt, zal gestart worden met het proces om de kavels te gaan verkopen. Het saneren en bouwrijp maken van de landtong is in voorbereiding. De planning wordt afgestemd met de werkzaamheden van de St Leefwerf in de zuidelijke insteekhaven. Als gevolg van de saneringsplicht, moeten alle bomen alhier gekapt worden.
• Woningbouw Minidorp: is in aanbouw en de oplevering start eind 2019.
• Woningbouw Schaerweide: is opgeleverd en de woonomgeving inclusief nieuwe oevers wordt aangelegd.
• Woningbouw Wantijhof (tegenover Energiehuis); is in verkoop en de start bouw is gepland eind dit jaar. Wordt nu bouwrijp gemaakt.
• Woningbouw vlek E (naast Wervenpark); is na aanbesteding gegund aan Bemog Projectontwikkeling; 63 woningen. Planning is start verkoop voorjaar 2020 en start bouw eind 2020.
• Woningbouw vlek H (naast Schaerweide); er is een initiatief om het v.m. 50 KV gebouw naast de Prins Hendrikbrug te gaan ontwikkelen voor woningbouw.
• Prins Clausbrug: Het Definitief Ontwerp is opgeleverd door de aannemer. Na vaststelling in augustus, kan hij de omgevingsvergunning aanvragen. Start staalbouw september 2019 en heien december 2019. Oplevering eind 2020. De bouw weg voor de brug is gereed.
• Het dempen van de noordelijke insteekhaven is gegund. Is een Engineering en Construct-aanbesteding. Na de zomervakantie start de voorbereidingsfase van de aannemer. De uitvoering start begin 2020. Allereerst moet de aannemer verder onderzoek doen naar explosieven omdat dit een verdacht gebied is voor niet ontplofte explosieven uit de 2^e Wereldoorlog.
• Het bouwteam Wervenpark (aannemer/gemeente) heeft de (innovatieve) grondkerende constructie rondom het Wervenpark verder uitgewerkt en onderzocht op mogelijkheden en risico's. Vanwege afgraven en moeten werken in het droge, waardoor bemaling moet plaatsvinden, is gebleken dat er te veel risico is voor de woningen in de omgeving die veelal op staal zijn gefundeerd. Daarom is besloten door te gaan met een traditionele damwand met (innovatieve) voorzetwand.
• Herziening bestemmingsplan Stadswerven: er is een kleine herziening in voorbereiding; gaat om een herschikking van de woningaantallen per deelgebied.
• De trappen langs het Wantij worden 1 oktober opgeleverd.
• Met Dordtyart en een opleidingsinstituut (Enver) zijn afspraken gemaakt om het gebouw/de hal nog 1 jaar te gebruiken tot 1-10-2020 om leegstand te voorkomen. Na de zomervakantie worden de gesprekken met OCW om de hal te ontwikkelen afgerond.

Tot nu toe gerealiseerd

Het Masterplan Stadswerven dateert uit 2009. Onder het kopje "eerdere besluitvorming" kunt u teruglezen wat er sinds 2009 aan besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hieronder staat opgesomd welke activiteiten er in 2018 en 2019 hebben plaatsgevonden:
2018   Bouwenvelop vlek J gegund.
2018   Grondprijs afspraken gemaakt voor bouwplan Americana en voorbereiding en verkoop

bouwplan gestart.

2018   Nieuwe raamkoopovereenkomst met OCW ondertekend.
2018   Rechtszaken inzake aanbesteding Prins Clausbrug afgerond.
2018   1e fase aanbesteding vlek E afgerond.
2018   Bouwenvelop voor vlek C vastgesteld tussen OCW en gemeente.
2018   Bouwenvelop vlek G aangeleverd aan OCW.
2018   Nieuwe risicoanalyse uitgevoerd welke verwerkt is in Naris.
2018   Ramingen civiele werken in grondexploitatie geactualiseerd.
2018   Planning Stadswerven geactualiseerd.
2018    Herziene grondexploitatie 2018 vastgesteld.
2018   Voorbereiding gestart voor aanleg bouwweg naar vlek A/Prins Clausbrug en deel ter hoogte

van vlek B uitgevoerd.

2018   Overeenkomst met aannemer Prins Clausbrug getekend en gestart met de voorbereiding.
2018   Voorbereiding gestart voor dichten noordelijke insteekhaven.
2018   Gronddepot aangelegd en parkeerterrein en camperplaats opgeheven (vlek D).
2018   De definitieve woonomgeving in vlek B-zuid aangelegd.
2018   Begeleiding verkoop en uitvoering zelfbouwkavels.
2018   Afspraken gemaakt inzake overdracht openbare ruimte naar Beheer en eerste delen

overgedragen.

2018   Voorlopig ontwerp innovatieve damwanden Wervenpark afgerond en voorbereiding

aanbesteding gestart.

2018   De bouw van bouwplan vlek H, 22 egw en 12 appartementen, is gestart.
2018   De haven voor de hotelboot Villa Augustus gegraven en de hotelboot is geplaatst.
2018   Een overeenkomst afgesloten met Villa Augustus over tijdelijke verhuur parkeerplaatsen.
2018   Ontwerp bestemmingsplan vlek I vastgesteld.
2018   De trappen in Stadswerven-zuid langs het Wantij zijn in uitvoering.
2018   Planning en fasering gemaakt voor vlek A.
2018   Gestart met verkaveling vlek A ten behoeve van het opstellen van de bouwenvelop.
2018   Bouw gestart van Minidorp in de Stad.
2018    Diverse individuele kavels in uitvoering en opgeleverd.
2018   Voorbereiding vlek I uitgesteld in verband met tijdelijke huisvesting Brandweer.
2018    Verbouwing 13 KV-gebouw is gestart.
2018   Onderzoeken vlekken F en G gestart t.b.v. saneren en bouwrijp maken.
2018   OCW is gestart met onderzoek naar gebruiksmogelijkheden van de Biesboschhal.
2018   Een extra subsidie aangevraagd en ontvangen voor de aanleg van de Prins Clausbrug en voor de aanleg van het Wervenpark.

2018   Begeleiding particulier initiatief 50 KV-gebouw.
2019   Bouwenvelop vlek A.
2019   Bouw weg naar vlek A/PC brug.
2019    Definitief Ontwerp brug in concept.
2019   Fasering vlek A gereed.
2019   Fasering woonomgeving vlek B.
2019   Technisch ontwerp vlek C-west.
2019   Start fase taxatie C west.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken C-west.
2019    Gunning uitvoering dempen noordelijke insteekhaven.
2019   Bouwteam Wervenpark in uitvoering.
2019   Gunning woningbouw vlek E.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek E.
2019   Eerste gebouw vlek F gesloopt.
2019   Afstemming planning gemeente en St. Leefwerf.
2019    Bouwenvelop vlek F opgestart.
2019    Bouwenvelop vlek G met individuele kavels.
2019   Herziening woningaantal bestemmingsplan (concept).
2019   Bouwrijp maken vlek J.
2019   Start verkoop vlek J.
2019   Oplevering Schaerweide en start aanleg woonomgeving en oevers (vlek H).
2019   2 kavels in aanbouw en 1 in optie in vlek B.
2019   Ontwerp openbare ruimte vlek A gestart.
2019   Voorbereiding saneren en bouwrijp maken vlek A.
2019    Onderzoek naar de ontwikkeling van de punt van de punt in samenwerking met OCW.

De huidige en toekomstige bewoners worden door middel van digitale nieuwsbrieven en via Facebook geïnformeerd over de ontwikkelingen op Stadswerven. De nieuwsbrief verschijnt regelmatig (om de 2 à 3 maanden). Daarnaast is het communicatieplan geactualiseerd. Ook is met OCW afgesproken dat de gemeente www.stadswerven.nl gaat beheren, zodat het niet meer sec een verkoopsite is van OCW. Op 25 september a.s. is er een bezoek van de commissie Grote projecten georganiseerd aan Stadswerven.

Actuele raming en dekking

De grex Stadswerven sloot per 1-1-2019 € 53,8 miljoen (nadelig).

Het saldo van de grondexploitatie is de financiële vertaling van de uitgangspunten die vastgesteld zijn tegelijkertijd met het openen van de grondexploitatie. Het verwezenlijken van deze uitgangspunten gaat gepaard met financiële risico’s. Het financieel management omtrent de grondexploitatie impliceert naast het sturen op het financieel resultaat daarom ook het sturen op risico’s. Het risicoprofiel van Stadswerven bedraagt per 1-1-2019 € 10,6 miljoen (90%).

Liquiditeitenplanning

Risico's en beheersmaatregelen

Contractuele kaders:
Grondposities
Gemeente: binnen het ontwikkelgebied grotendeels gemeente eigendom. De diverse KV-gebouwen zijn particuliere ontwikkelingen.

Overeenkomst(en)
Overeenkomst ter verwerving van kooprechten bouwgronden Plangebied De Stadswerven d.d. juli 2018. Van belang is hierbij op te merken dat de Ontwikkelingscombinatie de Werven (OCW) vanaf 2001 de ontwikkelrechten van vrijwel het gehele gebied had verkregen (zogenaamde claimgebied) en dat daarvoor eerder in 2011 een overeenkomst is gesloten. Met het oog op de Europese aanbesteding- en staatssteunregels heeft de overeenkomst in essentie het karakter van een (raam)koopovereenkomst en niet van een samenwerkingsovereenkomst.

Looptijd overeenkomst
De een na laatste overeenkomst is mei 2011 in werking getreden en de laatste juli 2018. De planning kent een doorlooptijd van 2011 tot en met 2027. De vigerende grondexploitatie loopt tot 31 december 2027. Behoudens tussentijdse beëindiging (surseance, faillissement etc.) eindigt de overeenkomst op het moment waarop partijen aan alle verplichtingen hebben voldaan.

Algemene kenmerken contract:

1. Lang lopende, niet opzegbare overeenkomst, met wederzijdse verplichtingen.
2. Grondpositie en grondexploitatie volledig voor rekening gemeente.
3. Ontwikkelingscombinatie De Werven BV, na contractovername per 19 juni 2014, Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. (OCW), heeft contractuele aanspraken (ontwikkelrechten/rechten van koop) op en dus financieel belang bij nagenoeg het gehele gebied Stadswerven Noord. Slechts deelgebied E is expliciet uitgezonderd van de kooprechten. Het staat de gemeente vrij daarover te beschikken en daarmee te doen wat haar goeddunkt. In het contract met OCW van juni 2018 is geregeld dat de gemeente de mogelijkheid krijgt om in Stadswerven-noord 80 woningen uit te geven in particulier opdrachtgeverschap en dat OCW plangebied A, met uitzondering van de punt van de Punt, voor haar rekening neemt.
4. In het recente contract van 2018 zijn tijdsafspraken gemaakt over de wijze waarop en de termijnen waarbinnen de grondprijs per vlek wordt bepaald (ten opzichte van het contract uit 2011 is hier een versnelling in geregeld).
5. De gemeente is buiten de onder 3 genoemde uitzondering, niet vrij om rechtstreeks met derden te onderhandelen/contracteren over de verkoop van gronden in Stadswerven-noord. De Ontwikkelingscombinatie Stadswerven CV (OCW) is de eerst rechthebbende.
6. Binnen het plangebied Stadswerven, maar buiten de context van deze overeenkomst, vallen de deelgebieden E en I en J in Stadswerven-zuid. Deze kunnen in afwijking van de planning door de gemeente eerder worden ontwikkeld, voor zover dat niet concurrerend is met op dat moment door de Ontwikkelingscombinatie De Werven BV (OCW) in ontwikkeling zijnde deelgebieden.

Betrokken Private partijen
Ontwikkelingscombinatie Stadswerven C.V. waarin thans samenwerken:

• AM BV.
• Dura Vermeer Bouw Zuid West BV.
• Aanneming Maatschappij J.P. van Eesteren BV.
• NBU
• Bemog
• Diverse aannemers bouw en woonrijp maken
• Private partijen voor één locatie per partij:
  • Leyten
  • Looye
  • CPO het Minidorp
  • Den Hoed
  • Isa beheer

Bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan etc.
Masterplan: vastgesteld door de raad op 12 mei 2009.

• Stedenbouwkundig Plan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Beeldregieplan: vastgesteld door de raad op 26 januari 2010.
• Bestemmingsplan De Stadswerven: vastgesteld door de raad op 1 mei 2005, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 18 oktober 2005, in werking getreden op 22 december 2005. Geactualiseerd bestemmingsplan vastgesteld door de raad op 10 mei 2016 en onherroepelijk geworden.

Scope

Stadswerven bestaat uit een zuidelijk en een noordelijk deel. Het zuidelijk deel wordt begrensd door de Noordendijk, de Oranjelaan, het Wantij en de Biesboschstraat. Het noordelijk deel door de Merwede, het Wantij, de Merwedestraat en de bedrijfsbebouwing oostelijk van de Papendrechtsestraat. Het inmiddels ge-verbouwde Energiehuis, de parkeergarage, de bioscoop en Villa Augustus maken geen onderdeel (meer) uit van het project. Stadswerven is een herstructureringsgebied van (vooral) scheepsbouw en andere bedrijvigheid naar (binnen-) stedelijk wonen met voorzieningen. Het gaat om voorzieningen aan de noordzijde die een stedelijke menging van wonen met enkele andere functies moet geven en een menging van wonen met meer grootschalige centrumachtige voorzieningen aan de zuidzijde. In Stadswerven-zuid zijn ontwikkelingen gaande, zoals aanleg trappen Wantij, bouwplan vlek J, initiatieven ontwikkeling gebouwen 13 KV, 50 KV en Tennet langs Oranjelaan, Regiokantoor, tijdelijke huisvesting Brandweer, die invloed hebben op de omgeving met name op het gebied van parkeren, die aandacht vragen vanuit het project.

Programma

Voorgaande besluitvorming