In deze paragraaf geven we een toelichting op de financiële positie van het Grondbedrijf aan de hand van de risico’s in relatie tot de reserves. Dit geeft inzicht in het weerstandsvermogen, de financiële positie van het Grondbedrijf op de korte termijn (< 3 jaar) en de lange termijn (> 3 jaar).

Risico’s
Binnen de risico’s wordt conform de Nota grondbeleid 2018 en de Nota risicobeheersing en weerstandsvermogen onderscheid gemaakt tussen de positieve en negatieve risico’s binnen projecten en positieve en negatieve effecten ten opzichte van de reserve, de algemene risico's.

De positieve risico’s zijn de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties. De projectspecifieke risico’s hebben betrekking op de grondexploitaties. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden, gaan we in deze paragraaf niet inhoudelijk in op de risico’s. De risico’s hebben onder andere betrekking op de projecten Stadswerven, Leerpark-Gezondheidspark en Dordtse Kil IV. Hierbij moet worden gedacht aan risico’s met betrekking tot onzekerheden over kosten en opbrengsten, saneringsrisico’s en kans op archeologische vondsten.

De algemene risico’s zijn van toepassing op algemene uitgangspunten zoals deze worden gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties. Dit heeft betrekking op bandbreedte op de parameters als kosten- en opbrengstenstijging die een beeld geven van de economische groeiverwachting. Vanaf 2018 maken de erfpachtexploitaties geen deel meer uit van de vermogenspositie van het grondbedrijf. Met de uitname van de erfpachtexploitaties zijn ook de bijhorende risico's komen te vervallen. Dit heeft zich reeds vertaald in de huidige financiële positie van het grondbedrijf.

Lange termijn (> 3 jaar)
In totaliteit rekent het Grondbedrijf met een risicobedrag per 31-12-2018 van € 20,2 miljoen. Dit is het totale risico over de volledige looptijd van grondexploitaties. Dit totaal aan risico’s nemen we niet volledig mee voor het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Hiermee wordt voorkomen dat de weerstandscapaciteit onnodig hoog moet worden gehouden voor risico’s die zich mogelijk pas in de verre toekomst voordoen.

Financiële positie Grondbedrijf
In de Prognose 2019 is aangeven dat het verwachte resultaat van het Grondbedrijf op de lange termijn € 22,4 miljoen positief bedraagt. In dit resultaat is rekening gehouden met de getroffen voorzieningen en de verwachte resultaten van de projecten, de stand van de algemene reserve van het Grondbedrijf en de risico's. De toekomstige inkomsten zijn daarmee hoger dan de risico's. Het saldo van de vermogenspositie is ten opzichte van de Prognose 2018 afgenomen met € 3,6 miljoen. Dit is hoofdzakelijk veroorzaakt doordat de risico's van het grondbedrijf zijn afgenomen, de erfpachtportefeuille buiten de vermogenspositie van het grondbedrijf wordt gehouden, de verliesvoorzieningen zijn toegenomen en de het saldo op de positieve grondexploitaties is verbeterd.

Korte termijn (< 3 jaar)
De risico’s die zich binnen drie jaar kunnen voordoen, bepalen de benodigde weerstandscapaciteit. Dit wordt aangeduid als de norm voor het weerstandsvermogen. De norm voor het Grondbedrijf is bij de Jaarstukken 2018 per 31-21-2018 vastgesteld op € 7,4 miljoen. Bij de actualisatie van de risico’s ten behoeve van de Begroting 2020 bedraagt de norm voor het weerstandsvermogen € 9,9 miljoen.

In het onderdeel 'verloop algemene reserve grondbedrijf' staat een toelichting op het verloop van de algemene reserve Grondbedrijf. In 2019 en 2020 verwachten we een toename van de reserve grondbedrijf, maar deze toename is nog niet voldoende om met alleen de algemene reserve grondbedrijf de risico's binnen het grondbedrijf op te kunnen vangen. Dit in combinatie met de afname van het toekomstige vermogen, vraagt aandacht voor de financiële positie van het grondbedrijf mede in relatie tot de groeiambitie van Dordrecht.

De verwachte toename van de algemene reserve Grondbedrijf en de afname van de risico's, levert een positieve bijdrage aan de verbetering van het weerstandsvermogen van de stad. Hierover wordt u ingelicht in de paragraaf Risicomanagement en Weerstandsvermogen binnen deze Begroting 2020.

Boekwaarde ten opzichte van totale baten gemeente.

Het verhoudingsgetal tussen boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie (BIE's) en de totale baten van de gemeente geeft een indicatie van het risico dat de gemeente loopt met haar grondexploitaties. Deze risico's zijn betrokken bij de bepaling van de omvang van het weerstandsvermogen en worden gemonitord middels het risicomanagement systeem. Dit kengetal is nieuw. De waarde die wij aan het kengetal toe moeten kennen, zal met het verloop van jaren duidelijker worden.

Economie
Naast de projectrisico’s, zijn de algemene risico’s opgenomen in het weerstandsvermogen. Deze zijn voor een groot deel het gevolg van de economische groeiverwachting en de omvang van de totale omzet van de portefeuille.

De ontwikkeling van de economie is vertaald in parameters voor inkomsten- en kostenstijging voor de komende jaren. Op dit moment wordt in de rapportages van het Rijk en de planbureaus geen aanleiding genoemd om de huidige verwachtingen voor de parameters bij te stellen. Bij de Prognose 2020 wordt dit opnieuw bezien. Een bijstelling van de hoogte van de parameters heeft invloed op het saldo van de projecten. Voor de projecten met een verliesvoorziening leidt dit direct tot een mutatie van de algemene reserve Grondbedrijf.

Toelichting totaal financiële positie
Op basis van de huidige exploitaties is het Grondbedrijf in staat om alle risico’s met inkomsten uit deze exploitaties op te vangen. Hierbij maken we de kanttekening dat een groot deel van de inkomsten pas in de verre toekomst worden gerealiseerd in het project Dordtse Kil IV. Als gevolg van gewijzigde BBV regelgeving, is het moment van winstneming in projecten naar voren geschoven.

Door de afname van de vermogenspositie en de beperkte algemene reserve ten opzichte van de risico's, blijft de kans bestaan dat de komende jaren een beroep moet worden gedaan op de reserve van de stad.